Категории
 
архив
 
485 < 486 > 487



Объявление

Поиск
 
Расширенный поиск
 
 

Рынку недвижимости предоставили трехмесячную отсрочку

/ОЛЬГА КОТЕНЕВА/

[1K] Инфраструктура :: Рынку недвижимости предоставили трехмесячную отсрочкуНе зря китайская мудрость предупреждает о сложности жизни в эпоху перемен. Но в нашем отечестве к переменам относятся совсем иначе. По крайней мере, власти. Поэтому едва успевает какой-нибудь из рынков войти в состояние штиля, как ему дают очередную порцию перемен. Да таких, чтобы этот рынок парализовало, как минимум, на несколько месяцев. А вместе с этим остановилось перечисление налогов в казну.

Обновленная версия

В августе такие «реформы» пришли на рынок недвижимости. С первого числа должна была вступить в силу норма, определяющая, что при продаже квартиры, дачи, дома или любого другого недвижимого имущества владельцу необходимо предоставить нотариусу его экспертную оценку. И не просто оценку, а сделанную с целью последующего налогообложения объекта, которую вправе проводить лишь сертифицированные специалисты.
Во властных кабинетах в чьей-то «мудрой» голове родилась мысль, что действующая в стране армия оценщиков (до 31 июля осуществлять эту деятельность могли 10177 человек, имеющих квалификационное свидетельство оценщика, выданное Фондом госимущества Украины, или сертификаты) неправильная. И доверить им оценивать недвижимость для последующего налогообложения категорически нельзя. А правильными эти оценщики станут, если опять пройдут обучение и получат иные сертификаты.
Спросите: зачем все это? Ответ напрашивается самый нелицеприятный: кто-то хочет на пересертифицировании армии оценщиков неплохо заработать. Злые языки поговаривают, что обойдется курс обучения с получением нового сертификата в несколько десятков тысяч долларов, хотя официальная стоимость курсов — 3 тыс. грн. Впрочем, «официально» и «реально» в нашей стране слишком часто не совпадают… Если же умножить потенциальное количество желающих продолжать деятельность на этом поприще на $10 тыс., получается более $1 млрд., которые пойдут явно не в бюджет. Согласитесь, имело смысл затевать реформу.
Правда, далеко не у каждого практикующего оценщика нашлись свободные «зеленые» на приобретение нового сертификата. Поэтому по состоянию на начало августа, по данным Фонда госимущества, прошли обучение 860 оценщиков, из них сдал квалификационный экзамен 791 человек. Кроме того, в госреестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности внесен 181 человек, поступило еще 107 заявлений для включения в реестр. И процесс продолжается. Но к началу августа, когда должно было заработать нововведение, в стране не было и тысячи правильных оценщиков, а подавляющее большинство новоиспеченных специалистов работали в Киеве. На весь же Крым, если верить риэлтерам, правильные сертификаты имели только двое — один оценщик в Керчи и один в Симферополе.
А теперь представьте ситуацию, что на них свалились заказы на оценку объектов недвижимости по всему полуострову. Что сделают два заваленных работой специалиста? Будь они даже самыми закоренелыми трудоголиками, им не потянуть свалившуюся нагрузку, а значит, они начнут делать работу с минимумом усилий, например, не выезжая на место, а оценивая объекты по присланным фотографиям. При этом взвинтят цены на свой «эксклюзивный» труд, учтя понесенные расходы на приобретение новой версии сертификата. Говорят, цена одного отчета составит 3 — 4 тыс. грн.

С закрытыми глазами

Несколько лет назад довелось проводить оценку квартиры перед ее покупкой. Тогда эта услуга обошлась в 350 грн., и спустя 2 дня отчет был готов. Составил его оценщик, после того как собственными глазами увидел и сфотографировал микрорайон, двор, дом и квартиру.
До нынешнего августа так работали все, и стоили эти услуги, по информации DOM.ria.ua, в среднем от 250 грн. до 450 грн. в зависимости от объекта. Обновленная версия оценщика на местность выезжать не спешит, предлагая прислать фотографии объекта на e-mail и так же получить отчет. А теперь представьте правильность такой оценки: однокомнатная квартира в старом центре Симферополя, где на улицы до сих пор выливают нечистоты и стены домов сделаны из глины, может оказаться дороже, чем новое жилье такой же площади в отдаленном микрорайоне. Иногородний оценщик, никогда не бывавший в старом городе, его специфики не знает, а карты расскажут ему разве что о том, что находится первый объект в самом сердце столицы автономии, значит, должен стоить дороже, чем жилье на окраине. А ведь с оценочной стоимости предстоит платить налог…
Впрочем, Фонд госимущества считает, что истерию по поводу оценщиков разжигают СМИ и риэлтеры, которым выгодно таким способом оживить рынок. На самом же деле не все так плохо: сертифицированных по-новому специалистов с каждым днем все больше. В Фонд госимущества продолжают поступать документы от оценщиков и субъектов оценочной деятельности для включения в госреестр. Единая база данных отчетов об оценке в полной технической готовности. А что касается стоимости услуг оценщиков, так в среднем это 400 — 600 грн. И сроки подготовки отчета значительно сократятся — до 1 — 3 дней. И все нотариусы уже имеют право доступа (обеспеченные логинами и паролями) в единую базу данных отчетов об оценке и соответственно могут проверить подлинность отчета. Но при этом Кабмин почему-то внял доводам главы Минюста Украины Елены Лукаш и принял решение отсрочить на 3 месяца введение новых правил оценки имущества. То есть очередного часа «Х» нужно ждать 1 ноября. Или опять его отсрочки, как уже неоднократно случалось в истории приведения оценщиков к новому «знаменателю».

Полный безнал

Впрочем, расслабляться потенциальным покупателям и продавцам недвижимости не стоит, ведь 1 сентября вступает в силу еще одно кардинальное новшество — ограничение расчетов наличными 150 тыс. грн. На практике это будет выглядеть так: ни один нотариус не удостоверит сделку покупки-продажи недвижимости между физлицами, если у них не будет выписки из банка, подтверждающей безналичную форму оплаты. Потому что он несет ответственность за соблюдение безналичных расчетов перед налоговой администрацией, которая может наложить штраф на виновников нарушения.
Об ограничении наличных расчетов в Украине говорят давно и наконец-то решили перейти от слов к делу. Ничего плохого в этом нет, потому что огромная масса наличных ходит по стране, не принося никакой пользы экономике. Бояться выводить деньги из тени клиентам банков пока не стоит — финучреждения даже между собой информацией о клиентах обмениваются крайне неохотно, что уж говорить о госорганах. А повально на каждого покупателя/продавца недвижимости никто не станет получать судебное решение о рассекречивании сумм на их банковских счетах (Украина ведь не Швейцария и банковскую тайну не отменяла).
Другое дело — техническая сторона вопроса. Чтобы совершить сделку купли/продажи недвижимости, нужно, чтобы нотариус оформил договор и был произведен расчет между сторонами. В случае наличного расчета все просто: стороны подписывают у нотариуса договор, тут же оплачивают госпошлину, и покупатель рассчитывается за покупку. Каков будет механизм в системе безналичных платежей, не могут сказать даже видавшие виды риэлтеры.
Перечислить деньги со счета покупателя на счет продавца до подписания договора не согласится покупатель, ведь бывают случаи, когда сделки расторгаются прямо у нотариуса, и нет никакой гарантии, что продавец вернет деньги. Ждать завершения сделки, а затем идти в банк тоже проблематично, ведь в этом случае продавец оказывается в уязвимом положении: договор о продаже квартиры он уже подписал, а денег еще не увидел. А вдруг покупатель окажется нечестным и перечислит не всю сумму, а то и вовсе не перечислит?! Есть такой вариант: перед походом к нотариусу покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор в банке, по которому деньги перечисляются со счета покупателя на счет продавца при выполнении определенных условий и при предъявлении определенных документов, например, нотариально заверенной копии договора купли-продажи, которую получает продавец в момент заключения сделки. Или производить расчет через депозитный счет нотариуса: то есть покупатель перечисляет деньги нотариусу, а он после оформления документов продавцу. Или же нотариус приезжает в банк, где и удостоверяет сделку.
Но ни один нотариус не станет делать это бесплатно, а из-за безналичного расчета сделка и так дорожает на несколько процентов. Подавляющее большинство людей откладывают сбережения в иностранной валюте, а рассчитываться нужно в гривне. Пока за конвертацию обещанные 10% не берут, но ведь собираются брать с 2014-го… Зато банк берет за свои услуги: открытие счета — 5 — 10 грн., перевод денег на другой счет — 0,3 — 1%, обналичивание — еще 0,5 — 4% суммы в зависимости от банка. То есть набегают 2 — 3% потерь, что в абсолютных цифрах составляет $2 — 3 тыс. при стоимости недвижимости $100 тыс.
Это не считая 2,5 тыс. грн. за оформление сделки нотариусом, государственной пошлины в размере 1% от стоимости недвижимого имущества и 1% сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. А есть еще налог на полученный доход: для резидентов, то есть граждан Украины, или лиц, живущих в Украине, доходы от продажи недвижимости облагаются налогом по ставке 5%. Если продавец является нерезидентом, то ставка возрастет до 15%, а к сумме, превышающей 10-кратный размер минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчетного налогового года, применяется ставка 17% от цены. Не нужно платить налог на этот доход только тем, кто продает жилую недвижимость первый раз в календарном году, а в собственности у него она состоит более трех лет.

Рассрочка платежа и другие

Естественно, грядущее наличное ограничение взволновало рынок не меньше первого новшества, ведь платить больше не готовы, как минимум, треть потенциальных покупателей. Поэтому стали возникать идеи, как обойти запрет, не выходя из правового поля. Адвокат юридической компании «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Егор Штокалов рассказал Delo.UA, что существуют схемы, лазейки и даже целые механизмы по обходу норм НБУ. Но все они могут применяться и осуществляться очень узким кругом лиц, приближенных к органам госвласти.
Если говорить о среднестатистическом гражданине, желающем осуществить покупку автомобиля, объекта недвижимости либо другого товара или услуги на сумму более 150 тыс. грн., возможны следующие варианты:
1) Простой: платежи проводить ежедневными траншами по 150 тыс. грн., то есть в рассрочку. Правда, каждый раз встречаться и передавать продавцу сумку денег не всем придется по душе, ведь при работе с наличными всегда существует риск грабежа, налета, наводки и т.д.
2) Посложнее: перечисление суммы платежа нескольким контрагентам в течение дня. Например, если покупатель желает приобрести автомобиль стоимостью 300 тыс. грн. и тот находится в совместной собственности (мужа и жены), платежи могут быть проведены путем передачи наличных обоим собственникам по 150 тыс. грн.
3) Сложный: проведение неденежного расчета путем передачи права требования. Например, у покупателя есть должник, который должен ему определенную сумму наличных. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, в котором определяют сумму продажи. Следующим этапом будет замена кредитора в обязательстве. Право требования должно содержать положение о новации — замена способа исполнения обязательства. Таким образом, покупатель получает товар, продавец — наличные по договору уступки права требования, а человеку, который должен наличные, все равно кому возвращать долг.
Но стоит ли городить огород, ведь в любой из этих схем потерять можно гораздо больше, чем заплатишь налогов.

комментариев:0   распечатать статью 

Еще в рубрике Инфраструктура:

 

Форсайтеры рисуют будущее на 3D-принтерах

[1K] Инфраструктура :: Форсайтеры рисуют будущее на 3D-принтерах Новшества в различных сферах человеческого бытия стали появляться так часто и густо, что мы не успеваем к ним привыкнуть, как они уже устаревают. К примеру, те же мобильные телефоны. Такое нарастающее развитие человечества приведет к колоссальным...

Экс-колонии требуют компенсации за рабство

[1K] Международная жизнь :: Экс-колонии требуют компенсации за рабство Причем речь идет не только о моральной сатисфакции, что само собой разумеется, но и материальном возмещении ущерба. Точные цифры пока не называются, но уже понятно, что их порядок исчисляется сотнями и миллиардами евро. Больше всего претензий к...

Импровизации на тему твердого европейского сыра

[1K] Инфраструктура :: Импровизации на тему твердого европейского сыра Иногда блюду, особенно праздничному, не хватает последнего акцента, который расставил бы все точки над «i». Идеальным вариантом в такой ситуации может стать твердый европейский сыр. И неважно, чем вы планируете порадовать себя или близких: салатом...

Карлос Кастанеда — самая загадочная личность ХХ века

[1K] Среда обитания :: Карлос Кастанеда — самая загадочная личность ХХ века Неизвестное об известных

Карлос Кастанеда, несомненно, одна из самых загадочных личностей ХХ века. Кто он на самом деле такой, практически никто не знает. Кастанеда не давал интервью и не фотографировался. О нем известно только то,...

 

Читательский ТОП прошлого номера:

  • Визит Путина стал Рубиконом. Примирения не будет
  • Сафари на мэров продолжается
  • История самой известной корейской наложницы
  • Директор «Артека» ушла сама… после коррупционного скандала
  • Вечный бой с тенью на курортах Крыма. Продолжение следует…
  • Фидель Кастро был бы доволен: Куба порвала Юрмалу
  • Николай Некрасов: величайший поэт и… ловкий шулер?
  • Неудовлетворенные работники мстят работодателям грабежом
  • Зачем из кредитных союзов хотят сделать кооперативные банки
  • Как государственные долги превращаются в личные сбережения
  • Цивилизованно отдохнуть может каждый пятый турист
  • Жильцы многоэтажек смогут управлять общим имуществом без ОСМД
  • Онихофагия — пагубная привычка обгрызать ногти
  • Дуремар, поставивший «Щит и меч» и «Дни Турбиных»
  • Ради безопасности людей покой в мире животных охраняет милиция
  •  
    Яндекс.Метрика